건설공사 선금 정산방법 총정리 – 정산 공식, 기성 회차별 정산대장, 준공 잔액 검산까지

기성금은 5억 원인데 통장에 4억 원만 들어왔다면? 선금 정산액부터 확인해 보세요. 선금 정산 공식, 기성 회차별 정산대장, 준공 잔액 검산, 엑셀 수식, 설계변경·하수급인 배분 주의사항까지 지방자치단체 발주 공사 기준으로 숫자와 함께 정리했습니다.

📅 2026년 10월 법령·예규 기준 · 최종 수정일 2026.10.

📌 목차
1. 선금·기성금·선금정산액 구분 · 2. 관련 법령 및 공식자료 · 3. 현장실무 핵심정리 · 4. 선금 정산 공식 · 5. 기성 회차별 정산대장 · 6. 준공 때 잔액 계산과 검산 · 7. 엑셀 정산대장 만들기 · 8. 설계변경·하수급인 배분 주의사항 · 9. 자주 하는 실수 · 10. 자주 묻는 질문 · 11. 최종 체크리스트

들어가며｜기성금 5억인데 왜 4억만 들어왔을까?

기성검사를 마치고 대가 지급내역을 확인하다 보면 이런 생각이 들 때가 있습니다. "기성 인정금액은 5억 원인데, 실제 입금액은 왜 4억 원이지?" 공제 내역을 보면 대부분 선금 정산액 1억 원이 빠져 있어요.

저도 처음 기성 업무를 맡았을 때 이 차액 때문에 경리팀과 몇 번을 통화했습니다. 알고 보니 선금은 계약대금과 별개로 받는 돈이 아니라 계약대금 일부를 먼저 받은 것이라, 기성 때마다 조금씩 갚아 나가는 구조였어요. 이 구조만 이해하면 기성 정산이 훨씬 쉬워집니다.

⚠️ 이 글은 지방자치단체 발주 공사를 중심으로 설명합니다. 국가계약이나 공공기관 자체 계약은 적용 예규가 다르니 별도로 확인하세요. 본문의 금액은 모두 이해를 돕기 위한 가상 사례이며, 실제 정산은 계약조건과 발주기관의 확정 지급자료를 기준으로 해야 합니다.

1. 선금·기성금·선금정산액, 먼저 구분해 볼까요?

구분	뜻	예시
계약금액	발주처와 계약한 총 공사금액	25억 원
선금	공사 이행을 위해 미리 받은 계약대금 일부	5억 원 (계약금액의 20%)
기성 인정금액	검사로 인정된 완료 부분의 대가	1회 기성 5억 원
선금정산액	기성 지급 때 선금에서 갚는 금액	1억 원
실제 지급액	정산·공제를 반영해 실제 받는 금액	4억 원

2. 관련 법령 및 공식자료 위치

자료	주요 내용	바로가기
지방자치단체 입찰 및 계약 집행기준 (행정안전부 예규)	선금 지급 대상·비율, 선금 정산 방법, 반환 청구 국가법령정보센터 → '행정규칙'에서 검색	검색하기
지방자치단체 공사계약 일반조건	기성·준공 대가 지급 절차 집행기준 안에 포함된 예규	검색하기
지방계약법 시행령	대가 지급 등 지방자치단체 계약의 기본 규정	법령 보기
(참고) 정부 입찰·계약 집행기준	국가계약의 선금 규정 (제12장) — 국가 발주 공사일 때	검색하기

※ 예규는 자주 개정됩니다. 국가법령정보센터에서 검색할 때 현행 여부와 시행일을 꼭 확인하세요.

3. 현장실무 핵심정리

항목	핵심 내용
선금의 성격	계약대금의 일부를 먼저 받은 것 (추가로 받는 돈이 아님)
지급 한도	계약금액의 70% 범위 내 (세부 비율·요건은 집행기준 확인)
지급 요건	선금 보증서(보증보험증권 등), 선금 사용계획서 제출
사용 용도	노임, 자재 확보 등 계약 목적으로만 사용
정산 방식	기성 대가 지급 때마다 계약금액 대비 기성 비율만큼 안분 정산
하수급인 배분	선금을 받으면 하수급인에게 하도급 비율에 맞게 15일 이내 배분
준공 시	남은 미정산 선금을 준공 대가에서 정산 (이미 정산한 선금은 다시 공제 안 함)

4. 선금 정산 공식 (핵심!)

선금 정산액은 임의로 정하는 금액이 아닙니다. 기성 대가를 지급할 때마다 계약금액 중 이번 기성이 차지하는 비율만큼 선금을 나눠서 정산하는 안분 정산이 기본이에요.

선금정산액 = 선금액 × ( 기성부분 대가 ÷ 계약금액 )

들어가며의 사례에 대입해 볼게요. 계약금액 25억 원, 선금 5억 원, 1회 기성 5억 원이면

5억 × (5억 ÷ 25억) = 1억 원 → 실제 지급 5억 − 1억 = 4억 원

이렇게 계산하면 공사가 끝날 때 기성 누계가 계약금액과 같아지면서, 선금도 정확히 전액 정산됩니다. 선금 비율이 20%라면 매 기성에서 기성 금액의 20%씩 빠진다고 생각하면 쉬워요.

💡 정산 비율은 결국 선금액 ÷ 계약금액(이 사례에서는 20%)으로 매 회차 같습니다. 기성 청구 전에 "이번 기성 × 20%"를 미리 계산해 두면 입금액을 예상할 수 있어요.

5. 기성 회차별 정산대장

실무에서는 기성 회차별로 기성 인정금액 / 선금 정산액 / 실제 지급액 / 미정산 선금잔액을 한 표에 정리해 두면 준공 때 훨씬 편합니다. 같은 공사(계약금액 25억 원, 선금 5억 원)로 이어서 계산해 볼게요.

구분	기성 인정	선금 정산 (기성 × 20%)	실제 지급	미정산 선금
선금 지급	-	-	5억	5억
1회 기성	5억	1억	4억	4억
2회 기성	8억	1.6억	6.4억	2.4억
3회 기성	7억	1.4억	5.6억	1억
기성 누계	20억	4억	16억	1억

※ 실제 지급액은 선금 정산 외 다른 공제가 없다고 가정한 금액입니다. 현장에서는 지급결의서·입금내역과 대조해 다른 공제(하도급대금 직불분 등)도 함께 기록하세요.

6. 준공 때 잔액 계산과 검산

최종 계약금액 25억 원 중 기성 누계 20억 원을 받았으니 준공분은 5억 원입니다. 이때 남은 미정산 선금 1억 원을 정산해요.

최종 계약금액 (준공대가 산정기초) — 25억 원

▼

− 기성 인정금액 누계 — 20억 원 → 준공분 5억 원

▼

− 미정산 선금 — 1억 원 (5억 × 5억 ÷ 25억 = 1억, 공식과도 일치)

▼

= 준공 지급액 4억 원

한 번 더 검산해 볼까요? 계약금액 25억 − 선금 5억 − 기성 실제 지급 누계 16억 = 4억 원. 두 계산이 같아야 합니다.

검산 방법	계산	결과
① 준공분에서 정산	(25억 − 20억) − 1억	4억
② 전체에서 역산	25억 − 5억 − 16억	4억

⚠️ 위 계산은 지체상금, 하자보수보증금, 사회보험료 등 사후정산, 압류 같은 다른 지급조정이 없다는 전제입니다. 실제 준공 정산 때는 이런 항목을 별도로 반영하세요.

7. 엑셀 정산대장은 이렇게 만들면 편합니다

셀 하나에 선금 총액(예: H1), 하나에 계약금액(예: H2)을 넣어 두고 아래처럼 구성하면 회차만 추가하면 됩니다.

열	내용	예시 수식
A	기성 회차	직접 입력
B	기성 인정금액	확정자료에서 입력
C	선금 정산액	=ROUNDDOWN($H$1*B2/$H$2,0)
D	기성 실지급액	=B2-C2
E	선금 정산 누계	=SUM($C$2:C2)
F	미정산 선금	=$H$1-E2

💡 원 단위 끝수 처리(버림·반올림)는 발주처 방식에 맞추세요. 끝수 차이는 준공 때 미정산 선금 전액을 정산하면서 맞춰집니다. C열 값은 계산값이 아니라 발주처가 확정한 정산액으로 덮어쓰는 게 가장 정확해요.

8. 설계변경·하수급인 배분, 이것만은 주의하세요

상황	주의사항
설계변경으로 계약금액 변경	변경계약 이후 기성부터 어떤 계약금액으로 정산할지 발주처와 먼저 확인. 이전 정산 누계와 남은 선금도 다시 계산
추가 선금 지급	증액분에 대해 선금을 추가로 받았다면 선금액이 바뀌므로 정산대장의 H1 셀부터 수정
하수급인 선금 배분	선금을 받으면 하도급 비율에 맞게 15일 이내 하수급인에게 배분. 미배분 시 선금 반환 사유가 될 수 있음
계약 해제·해지	미정산 선금잔액은 반환 대상. 기성 미지급액이 있으면 먼저 충당

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9. 현장에서 많이 헷갈리는 실수 TOP 5

① 기성 인정금액 = 입금액이라고 생각
선금 정산과 다른 공제가 있으면 두 금액은 달라집니다. 매 기성 "기성 × 선금비율"을 먼저 빼서 예상하세요.

② 준공 때 선금 전액을 다시 공제
기성 때 이미 정산한 선금을 중복 공제하지 않도록 누계대장을 확인하세요. 준공 때는 미정산 잔액만 정산합니다.

③ 설계변경 후에도 이전 계약금액으로 계산
계약금액이 바뀌면 정산 기준도 달라질 수 있습니다. 변경계약 직후 발주처와 확인하세요.

④ 기성 신청액으로 정산액 계산
신청액이 아니라 검사로 확정된 기성 인정금액을 기준으로 계산해야 합니다.

⑤ 대장만 맞고 입금내역과 다름
회차별 지급결의서, 실제 지급일·지급액까지 함께 대조하세요.

10. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 선금은 따로 받는 돈인가요?
A. 아닙니다. 계약금액 일부를 먼저 받은 것이라, 기성과 준공 대가를 받을 때 나눠서 정산됩니다. 공사가 끝나면 받는 총액은 계약금액과 같아요.

Q. 정산 비율은 매번 바뀌나요?
A. 계약금액과 선금액이 그대로면 매 회차 같은 비율(선금 ÷ 계약금액)이 적용됩니다. 설계변경이나 추가 선금이 있으면 달라질 수 있어요.

Q. 선금을 하수급인에게도 줘야 하나요?
A. 네. 받은 선금은 하도급 비율에 맞게 15일 이내에 하수급인에게 배분해야 합니다.

Q. 국가 발주 공사도 같은 방식인가요?
A. 정산 공식 자체는 비슷하지만 적용 예규(정부 입찰·계약 집행기준)가 다르니 해당 기준을 확인하세요.

11. 최종 체크리스트

☐ 계약에 적용되는 선금 관련 예규를 확인했는가
☐ 선금 지급결의서와 실제 지급액을 대조했는가
☐ 최종(변경) 계약금액을 확인했는가
☐ 기성 회차별 인정금액은 검사 확정액인가
☐ 선금정산액 = 선금 × 기성 ÷ 계약금액으로 검산했는가
☐ 선금 정산 누계와 미정산 잔액이 맞는가
☐ 기성 실제 지급액과 입금내역을 대조했는가
☐ 하수급인 선금 배분(15일 이내)을 마쳤는가
☐ 준공 때 선금 이중 공제가 없는가
☐ 준공 지급액을 두 가지 방식으로 검산했는가

마무리하며

선금 정산은 처음엔 복잡해 보여도 "얼마를 먼저 받았고, 기성 때 얼마씩 갚았고, 지금 얼마가 남았는가"만 정리하면 흐름이 보입니다. 핵심은 세 가지예요.

1. 선금정산액 = 선금 × 기성 ÷ 계약금액
2. 회차별 정산대장으로 누계와 잔액을 관리
3. 준공 때는 미정산 잔액만, 두 가지 방식으로 검산

현장마다 계약조건과 발주기관 절차가 다를 수 있으니, 이 글은 참고용으로 활용하시고 계약서와 적용 예규를 최우선으로 해주세요. 도움이 되셨다면 공감과 댓글 부탁드립니다. 😊

🔗 계약·정산 실무 시리즈
👉 직접시공계획서 작성방법 총정리
👉 하도급관리계획서 작성방법 총정리
👉 기성도면 작성방법 (전회·금회·누계 표시)

참고: 행정안전부 예규 「지방자치단체 입찰 및 계약 집행기준」(선금 지급·정산), 「지방자치단체 공사계약 일반조건」, 지방계약법 시행령, 기획재정부 계약예규 「정부 입찰·계약 집행기준」 제12장