건설공사 하자보수보증금과 하자담보책임기간 총정리｜준공 후 현장대리인이 알아야 할 하자관리 실무

건설공사 하자보수보증금과 하자담보책임기간 총정리｜준공 후 현장대리인이 알아야 할 하자관리 실무

건설공사는 준공검사가 끝났다고 해서 시공사의 책임이 모두 종료되는 것은 아닙니다.

준공 이후 일정 기간 동안 시공상 하자가 발생하면 계약상대자는 이를 보수해야 하며, 발주기관은 하자담보책임기간 동안 정기적으로 하자 여부를 확인하게 됩니다.

이때 현장에서 반드시 구분해야 하는 것이 하자담보책임기간과 하자보수보증금입니다.

두 용어가 비슷해 보이지만 하나는 시공사가 하자에 대해 책임을 부담하는 기간이고, 다른 하나는 그 책임의 이행을 담보하기 위한 금액입니다.

핵심부터 정리하면

상하수도 관로 매설공사 하자담보책임기간 : 3년

상하수도관로 공사 하자보수보증금률 : 계약금액의 3%

하자담보책임기간 기산 : 전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중 먼저 도래한 날을 기준으로 판단

하자검사 : 하자담보책임기간 중 연 2회 이상 정기적으로 실시

목차

1. 하자담보책임이란?
2. 하자담보책임기간은 언제부터 시작할까?
3. 공종별 하자담보책임기간
4. 상수도 관로공사는 몇 년일까?
5. 하자보수보증금이란?
6. 하자보수보증금률
7. 상수도 관로공사 보증금 계산 예시
8. 복합공사의 하자보수보증금률 적용방법
9. 하자보수보증금 납부시기
10. 준공검사 지적사항과 하자의 차이
11. 하자검사는 누가 실시하는가?
12. 하자검사 횟수
13. 하자검사조서와 하자보수관리부
14. 하자가 발생하면 어떻게 처리할까?
15. 하자보수 요청을 받은 시공사의 대응방법
16. 하자보수 완료보고서 작성방법
17. 상수도 관로공사의 주요 하자 사례
18. 관로 누수 발생 시 확인사항
19. 되메우기 및 포장침하 하자
20. 맨홀·밸브실 주변 침하
21. 하자와 유지관리 문제 구분하기
22. 하자보수보증금과 실제 보수비
23. 하자담보책임기간 종료 전 확인사항
24. 현장대리인 하자관리대장 작성방법
25. 하자관리 체크리스트
26. 관련 법령 및 자료 위치
27. 실무 핵심정리

1. 하자담보책임이란?

건설공사를 계약도서에 따라 완성했더라도 준공 후 시공상 결함이 나타날 수 있습니다.

예를 들어 상수도 관로공사에서 관 접합부에서 누수가 발생하거나, 되메우기 구간이 침하하거나, 복구한 아스팔트 포장이 내려앉는 경우가 있습니다.

이처럼 시공자의 책임에 해당하는 하자가 하자담보책임기간 중 발생하면 계약상대자는 계약 및 관계법령에 따라 필요한 보수를 해야 합니다.

중요

하자담보책임은 시설물에서 발생하는 모든 이상을 무조건 시공사의 책임으로 보는 개념은 아닙니다.

실제 하자 여부를 판단할 때에는 설계도서, 계약조건, 시공상태, 하자 발생원인, 사용 및 유지관리 상태 등을 함께 검토해야 합니다.

2. 하자담보책임기간은 언제부터 시작할까?

지방계약법 시행령에서는 공사의 담보책임 존속기간을 전체 목적물을 인수한 날과 준공검사를 완료한 날 중 먼저 도래한 날부터 계산하도록 규정하고 있습니다.

예시

준공검사 완료일 : 2026년 10월 20일
전체 목적물 인수일 : 2026년 10월 25일

두 날짜 중 먼저 도래한 날은 2026년 10월 20일입니다.

따라서 해당 공사의 하자담보책임기간 기산일은 원칙적으로 2026년 10월 20일을 기준으로 판단합니다.

다만 부분완료 후 관리·사용하는 경우 등에는 별도 기준이 적용될 수 있으므로 실제 계약조건도 함께 확인해야 합니다.

3. 공종별 하자담보책임기간

지방계약법 시행규칙 제68조는 건설산업기본법에 따른 건설공사의 경우 「건설산업기본법 시행령」 제30조 및 별표 4의 기간을 적용하도록 하고 있습니다.

공사	세부공종 예시	기간
도로	콘크리트 포장도로	3년
도로	아스팔트 포장도로	2년
상하수도	철근콘크리트·철골 구조부	7년
상하수도	관로매설·기기설치	3년
관개수로·매립	해당 공사	3년
부지정지	해당 공사	2년
조경	조경시설물 및 조경식재	2년
기타 토목	별도 분류되지 않은 토목공사	1년

4. 상수도 관로공사는 몇 년일까?

노후 상수도관 교체공사와 같이 도로를 굴착하여 상수도관을 매설하는 공사는 「건설산업기본법 시행령」 별표 4의 상하수도공사 중 관로매설·기기설치에 해당하는지를 검토하게 되며 해당 세부공종의 하자담보책임기간은 3년입니다.

다만 관로공사와 함께 아스팔트 포장복구 등 여러 공종이 포함된 경우에는 계약서와 공종별 하자책임 구분 여부를 함께 확인해야 합니다.

5. 하자보수보증금이란?

하자보수보증금은 준공 후 계약상대자가 하자보수 의무를 이행하지 않는 경우에 대비하여 하자보수 책임의 이행을 담보하는 금액입니다.

지방계약법 시행령 제71조에서는 하자보수보증금을 계약금액의 2% 이상 10% 이하 범위에서 정하도록 하고 있으며, 구체적인 공종별 보증금률은 시행규칙 제70조에서 정하고 있습니다.

6. 하자보수보증금률

공종	보증금률
철도·댐·터널·교량·상하수도구조물 등 중요 구조물 및 조경공사	5%
공항·항만·방파제·사방·간척 등	4%
관개수로·도로·매립·상하수도관로·하천·일반건축 등	3%
그 밖의 공사	2%

상수도 관로공사의 핵심

상하수도관로는 지방계약법 시행규칙 제70조제1항제3호에 명시되어 있습니다.

따라서 해당 규정에 따른 하자보수보증금률은 3%입니다.

7. 상수도 관로공사 보증금 계산 예시

예를 들어 계약금액이 33억원인 상수도 관로공사이고 적용 하자보수보증금률이 3%라고 가정하겠습니다.

하자보수보증금 계산

계약금액 : 3,300,000,000원

하자보수보증금률 : 3%

3,300,000,000원 × 3%

= 99,000,000원

따라서 단순 계산상 하자보수보증금은 9,900만원입니다.

실제 계약에서는 최종 계약금액, 계약조건, 장기계속공사 여부 및 보증기관의 보증서 발급조건 등을 확인해야 합니다.

8. 복합공사의 하자보수보증금률 적용방법

한 공사에 상수도관로, 포장, 구조물 등 여러 공종이 포함될 수 있습니다.

지방계약법 시행규칙 제70조에서는 각 공종 간 하자책임을 구분할 수 없는 복합공사라면 주된 공종을 기준으로 하자보수보증금률을 정하도록 하고 있습니다.

따라서 단순히 공사내역에 아스팔트 포장이 포함되어 있다는 이유만으로 전체 공사의 보증금률을 임의로 나누는 것은 적절하지 않습니다.

9. 하자보수보증금 납부시기

지방계약법 시행령 제71조에 따르면 하자보수보증금은 공사의 준공검사 후 그 공사의 대가를 지급하기 전까지 납부하도록 되어 있습니다.

준공검사 완료
↓
하자보수보증금 또는 보증서 제출
↓
준공대가 지급
↓
하자담보책임기간 관리

10. 준공검사 지적사항과 하자의 차이

현장에서 자주 혼동하는 부분입니다.

구분	준공검사 지적사항	하자
발견시점	준공검사 과정	준공 이후 하자담보책임기간 등
예시	미시공, 마감불량, 서류 미비	누수, 침하, 균열 등
처리	보완 후 준공처리	원인 확인 후 하자보수

준공검사 당시 이미 발견된 미시공이나 계약도서와 다른 시공사항을 단순히 준공 후 하자로 넘기는 방식으로 처리해서는 안 됩니다.

11. 하자검사는 누가 실시하는가?

지방계약법 시행령 제70조에 따라 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 하자담보책임기간 동안 하자를 검사하거나 소속 공무원에게 검사를 위임할 수 있습니다.

전문적인 지식이나 기술이 필요한 경우에는 관련 규정에 따라 전문기관을 통한 검사가 이루어질 수도 있습니다.

12. 하자검사 횟수

하자담보책임기간 동안 하자검사는 연 2회 이상 정기적으로 실시하는 것이 원칙입니다.

실무 포인트

하자담보책임기간이 3년인 상수도 관로공사라고 해서 3년이 끝날 때 한 번만 확인하는 것이 아닙니다.

발주기관은 하자담보책임기간 동안 정기적으로 하자를 확인·관리합니다.

13. 하자검사조서와 하자보수관리부

하자검사를 실시하면 관련 규정에 따라 하자검사조서를 작성하고 하자보수관리부를 관리합니다.

하자보수관리부 주요 기록내용

공사명
계약금액
계약상대자
준공연월일
하자발생 내용
처리사항
기타 참고사항

14. 하자가 발생하면 어떻게 처리할까?

기본 처리절차

하자 발견
↓
현장 확인
↓
하자 위치 및 범위 기록
↓
하자 원인 검토
↓
시공사 하자보수 요청
↓
보수계획 수립
↓
하자보수 시행
↓
보수 완료 확인
↓
전·후 사진 및 결과보고
↓
하자관리대장 기록

하자가 발생했다고 바로 보수부터 시작하기보다는 원인을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

원인 확인 없이 표면만 보수하면 동일한 하자가 반복될 수 있기 때문입니다.

15. 하자보수 요청을 받은 시공사의 대응방법

발주처로부터 하자보수 요청 공문을 받았다면 다음 사항부터 확인하는 것이 좋습니다.

① 공사명
② 하자 발생위치
③ 발생일자
④ 하자내용
⑤ 사진
⑥ 해당 공종
⑦ 하자담보책임기간
⑧ 시공 당시 공사기록
⑨ 설계도면 및 준공도면
⑩ 하자 발생원인

특히 상수도 관로공사는 도로침하가 발생했다고 해서 반드시 관로 시공만이 원인이라고 단정할 수 없으므로 굴착구간, 기존 지반, 타 지하시설물 공사 여부, 누수 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

16. 하자보수 완료보고서 작성방법

하자보수가 완료되면 조치결과를 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다.

항목	작성내용
공사명	계약 공사명
하자위치	도로명·측점·시설물 위치 등
하자내용	누수·침하·균열 등
발생원인	조사결과
보수방법	실제 시행한 방법
보수일자	작업일
조치결과	완료상태
첨부자료	보수 전·중·후 사진

17. 상수도 관로공사의 주요 하자 사례

하자유형	주요 확인사항
관 접합부 누수	접합상태·관 변형·수압 등
관로 주변 침하	되메우기 및 다짐상태
포장침하	굴착부 다짐 및 포장층 상태
포장균열	접속부·포장두께·기층상태
맨홀 침하	기초·되메우기·다짐상태
밸브실 침하	기초 및 주변 다짐상태
밸브 작동불량	설치·제품·사용상태 확인
도로 단차	기존 포장과 복구부 접속상태

18. 관로 누수 발생 시 확인사항

관로에서 누수가 발생하면 누수지점만 굴착하기 전에 준공도면과 시공기록을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

관종 및 관경
관 접합방식
이형관 설치위치
밸브 위치
시공 당시 수압시험 결과
누수지점의 지반상태
타 공사 시행 여부
외부 충격 가능성

굴착 후에는 관 자체 파손인지 접합부 이탈인지 외부 공사에 의한 손상인지 확인하고 사진으로 기록합니다.

19. 되메우기 및 포장침하 하자

관로공사에서 빈번하게 확인해야 하는 사항 중 하나가 굴착구간의 침하입니다.

주요 원인 검토

되메움 재료 부적정
층다짐 두께 과다
다짐 부족
지하수 유입
관 주변 충전 불량
기존 지반 교란
보조기층 다짐 부족
포장층 시공불량

단순히 아스팔트 표면만 덧씌우면 다시 침하할 수 있으므로 침하 원인이 하부 되메움층에 있는지 먼저 확인해야 합니다.

20. 맨홀·밸브실 주변 침하

맨홀이나 밸브실 주변은 구조물과 토공부의 강성이 달라 침하와 단차가 발생하기 쉬운 위치입니다.

보수 시에는 포장만 절삭·재포장하기보다 구조물 주변 되메움과 기층의 상태까지 확인하는 것이 중요합니다.

21. 하자와 유지관리 문제 구분하기

시설물에서 문제가 발생했다고 모든 경우가 시공하자인 것은 아닙니다.

구분	검토사항
시공	계약도서대로 시공되었는가?
재료	승인된 적합 자재를 사용했는가?
외부요인	제3자의 굴착·충격 등이 있었는가?
사용	시설물이 정상적인 조건으로 사용되었는가?
유지관리	필요한 관리가 이루어졌는가?
자연현상	재해 등 외부원인의 영향이 있는가?

따라서 하자 여부에 이견이 있다면 준공도면, 공사사진, 검측자료, 품질시험자료 등 객관적인 시공기록을 근거로 원인을 검토하는 것이 중요합니다.

22. 하자보수보증금과 실제 보수비

하자보수보증금이 곧 실제 하자보수비를 의미하는 것은 아닙니다.

지방계약법 시행령에서는 하자보수에 필요한 금액을 산정할 때 해당 목적물의 설계도서·규격서 등에 따라 산출된 금액을 기준으로 하도록 규정하고 있습니다.

따라서 보증금액과 개별 하자의 실제 보수비용은 구분하여 이해해야 합니다.

23. 하자담보책임기간 종료 전 확인사항

하자담보책임기간이 끝나기 전에는 해당 시설물에 남아 있는 하자가 없는지 확인하는 절차가 중요합니다.

관로 누수 여부
도로침하 여부
포장균열 여부
맨홀·밸브실 침하 여부
시설물 작동상태
기존 하자보수 완료 여부
미처리 하자 존재 여부
하자보수 관련 기록 정리

24. 현장대리인 하자관리대장 작성방법

번호	발생일	위치	하자내용	조치일	결과
1	20○○.○○.○○	STA.○○	포장부 침하	20○○.○○.○○	보수완료
2	20○○.○○.○○	제수밸브 ○○	주변 단차	20○○.○○.○○	보수완료

25. 하자관리 체크리스트

번호	확인사항	확인
1	공종별 하자담보책임기간을 확인했는가?	□
2	하자담보책임 기산일을 확인했는가?	□
3	하자보수보증금률을 확인했는가?	□
4	하자보수보증서를 제출했는가?	□
5	하자 발생위치를 기록했는가?	□
6	하자 발생원인을 조사했는가?	□
7	준공도면과 비교했는가?	□
8	시공사진·검측자료를 확인했는가?	□
9	하자보수 계획을 작성했는가?	□
10	보수 전 사진을 촬영했는가?	□
11	보수 중 사진을 촬영했는가?	□
12	보수 완료사진을 촬영했는가?	□
13	하자보수 완료보고서를 작성했는가?	□
14	하자관리대장에 기록했는가?	□
15	책임기간 종료 전 미처리 하자를 확인했는가?	□

26. 관련 법령 및 자료 위치

① 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령

확인할 조문

제69조 : 담보책임의 존속기간
제70조 : 하자검사
제71조 : 하자보수보증금
제71조의3 : 하자보수에 필요한 금액의 산정
제72조 : 하자보수보증금의 직접사용

자료 위치 :
국가법령정보센터 → 법령 → 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령

공식 링크 :
지방계약법 시행령 바로가기

② 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙

확인할 조문

제68조 : 담보책임의 존속기간
제69조 : 하자검사
제70조 : 하자보수보증금률

자료 위치 :
국가법령정보센터 → 법령 → 지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙

공식 링크 :
지방계약법 시행규칙 바로가기

③ 건설산업기본법 시행령

확인할 위치 :

제30조 : 하자담보책임기간
별표 4 : 건설공사의 종류별 하자담보책임기간

상하수도공사의 경우 별표 4에서 철근콘크리트·철골 구조부와 관로매설·기기설치를 구분하여 기간을 확인할 수 있습니다.

자료 위치 :
국가법령정보센터 → 건설산업기본법 시행령 → 별표 4

공식 링크 :
건설산업기본법 시행령 바로가기

④ 지방자치단체 입찰 및 계약 집행기준

지방자치단체 공사의 계약이행 및 공사계약 일반조건 등 실무적인 계약사항을 확인할 때 함께 참고해야 하는 행정안전부 예규입니다.

2026년 10월 기준 :
시행 2026. 7. 1. / 행정안전부예규 제372호

공식 링크 :
지방자치단체 입찰 및 계약 집행기준 바로가기

적용 시 주의사항

하자담보책임기간과 하자보수보증금률은 같은 개념이 아닙니다.

상수도 관로매설공사의 경우 하자담보책임기간은 관련 건설공사 기준에 따라 3년을 검토하고, 지방계약법 시행규칙상 상하수도관로 공사의 하자보수보증금률은 3%입니다.

다만 실제 현장에서는 공종구성, 계약서, 계약특수조건 및 최종 변경계약 내용을 반드시 함께 확인해야 합니다.

27. 실무 핵심정리

상수도 관로공사 준공
↓
준공검사 완료
↓
하자보수보증금 제출
↓
상하수도관로 보증금률 3% 확인
↓
관로매설 하자담보책임기간 3년 확인
↓
하자기간 중 정기 하자검사
↓
하자 발생 시 원인조사
↓
하자보수 실시
↓
보수 전·중·후 사진 확보
↓
하자보수 완료보고
↓
하자관리대장 기록
↓
책임기간 종료 전 최종 확인

현장대리인이 하자관리에서 가장 먼저 해야 할 일은 준공할 때 공종별 하자담보책임기간과 하자보수보증금률을 정확하게 확인해 두는 것입니다.

특히 상수도 관로공사는 시설물이 지하에 매설되어 있어 하자 발생 후 원인을 확인하기가 어렵습니다. 따라서 준공도면, 관로측량 성과, 매몰부 사진, 검측자료, 품질시험자료를 준공 후에도 체계적으로 보관하는 것이 중요합니다.

하자가 발생했을 때는 단순히 보수만 하고 끝내기보다 발생위치 → 현상 → 원인 → 보수방법 → 보수 전·중·후 사진 → 완료확인의 흐름으로 기록을 남겨야 이후 동일한 문제가 발생했을 때 책임범위와 보수이력을 확인하기 쉽습니다.

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다음 글에서는 공사 진행 중 실제 시공한 물량을 기준으로 기성금을 청구할 때 필요한 기성검사원, 기성내역서, 기성수량산출서, 공사사진, 검측자료, 자재자료 및 노무비·보험료 관련 서류를 실무 순서대로 정리합니다.

특히 설계수량과 실제 시공수량이 다른 경우 기성수량을 어떻게 처리할지, 설계변경 예정 물량을 기성에 포함할 수 있는지, 자재 반입분의 기성 인정 여부, 선급금 공제 및 기성률 계산 등 현장에서 자주 발생하는 사례를 함께 살펴봅니다.