건설공사 설계변경 실정보고서 작성방법｜사유·검토의견·작성예시 총정리

건설공사 설계변경 실정보고서 작성방법｜사유·검토의견·작성예시 총정리

건설공사를 진행하다 보면 설계도서와 실제 현장조건이 달라 당초 계획대로 시공하기 어려운 상황이 발생합니다.

이때 현장에서 가장 많이 작성하는 서류 중 하나가 실정보고서입니다.

하지만 막상 실정보고서를 작성하려고 하면 다음과 같은 고민이 생깁니다.

“제목은 어떻게 작성해야 할까?”

“보고사유와 검토의견은 어떻게 다르게 써야 할까?”

“설계변경 필요성을 어떻게 설명해야 할까?”

“공사비가 증가하면 어떤 자료를 첨부해야 할까?”

이번 글에서는 건설공사 실정보고서를 현장에서 바로 활용할 수 있도록 작성순서와 실제 예시를 함께 정리해 보겠습니다.

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1. 실정보고서란?

실정보고서는 공사 시행 중 설계도서와 실제 현장여건이 다르거나 새로운 시공조건이 발생했을 때 그 내용을 발주기관 또는 건설사업관리단 등에 보고하고 처리방향을 검토받기 위한 실무문서입니다.

대표적인 실정보고 대상은 다음과 같습니다.

• 설계도서와 실제 현장조건이 다른 경우
• 지하매설물이 설계와 다르게 확인된 경우
• 관로 노선 변경이 필요한 경우
• 공법 변경이 필요한 경우
• 설계수량의 증가·감소가 발생한 경우
• 계약내역에 없는 신규공종이 필요한 경우
• 사토장 또는 토취장 변경이 필요한 경우
• 포장복구 범위가 변경되는 경우
• 안전한 시공을 위해 추가 시설이 필요한 경우

즉 실정보고는 단순한 현장상황 보고가 아니라 향후 설계변경과 계약금액 조정의 근거자료가 될 수 있는 중요한 문서입니다.

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2. 실정보고서의 기본 구성

실정보고서는 보통 다음 순서로 작성하면 이해하기 쉽습니다.

① 실정보고 제목

② 보고사유

③ 당초 설계현황

④ 현장여건 및 문제점

⑤ 변경계획

⑥ 변경 전·후 비교

⑦ 수량 및 공사비 증감

⑧ 시공사 검토의견

⑨ 첨부자료

핵심은 검토자가 문서를 읽었을 때

왜 변경해야 하는가 → 어떻게 변경할 것인가 → 수량과 공사비는 얼마나 변하는가

가 한 번에 이해되도록 작성하는 것입니다.

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3. 실정보고 제목 작성방법

제목은 문서를 열어보지 않아도 변경내용을 알 수 있도록 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

좋은 예시는 다음과 같습니다.

「현장여건 변경에 따른 상수도관로 노선 변경 실정보고」

「지하매설물 간섭에 따른 배수관로 위치 변경 실정보고」

「사토장 변경에 따른 토사 운반거리 변경 실정보고」

「도심지 작업여건을 고려한 PE관 규격 및 시공방법 변경 실정보고」

「현장여건 변경에 따른 포장복구 물량 변경 실정보고」

반대로

“설계변경 실정보고”

처럼 너무 포괄적인 제목은 무엇을 변경하는지 바로 알기 어렵습니다.

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4. 보고사유는 어떻게 작성할까?

보고사유에서는

왜 이 실정보고를 작성하게 되었는가

를 설명합니다.

가장 좋은 작성구조는 다음과 같습니다.

 

당초 설계내용 → 실제 현장조건 → 문제점 → 변경 필요성

 

예를 들어 상수도 관로공사라면 다음과 같이 작성할 수 있습니다.

 

본 공사 상수도관로 시공구간에 대하여 착공 전 현장조사 및 시공측량을 실시한 결과, 당초 설계노선 일부 구간에 기존 상수도관, 하수관, 전력 및 통신시설 등 지하매설물이 밀집되어 있는 것으로 확인되었다.

또한 해당 구간은 작업공간이 협소하여 당초 설계위치에 관로를 시공할 경우 기존 지하매설물의 보호 및 작업자의 안전한 작업공간 확보가 곤란한 것으로 판단된다.

이에 현장여건을 고려하여 관로 시공위치를 조정하고 이에 따른 수량 및 공사비 증감사항을 설계변경에 반영하고자 실정보고를 시행한다.

보고사유만 읽어도 변경 필요성을 이해할 수 있도록 작성하는 것이 중요합니다.

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5. 당초 설계현황 작성방법

다음으로 당초 설계가 어떻게 되어 있는지 작성합니다.

예를 들어

관종 : PE관

관경 : D100mm

시공위치 : 인도구간

터파기 깊이 : 평균 1.45m

관로연장 : 500m

등과 같이 작성할 수 있습니다.

가능하면 당초 설계도면의 해당 부분을 첨부하여 위치를 표시하는 것이 좋습니다.

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6. 현장여건 및 문제점 작성방법

이 부분에서는 단순히

“시공이 어렵다.”

라고 작성하면 설득력이 떨어집니다.

왜 어려운지를 구체적으로 작성해야 합니다.

예를 들어 다음과 같습니다.

현장여건

• 인도 폭이 협소함
• 기존 상수도관이 매설되어 있음
• 하수관로가 인접함
• 전력 및 통신시설이 밀집되어 있음
• 굴착장비 작업공간 확보가 어려움
• 보행자 통행로 확보가 어려움

예상 문제점

• 기존 지하매설물 파손 위험
• 작업자 협착 및 충돌 위험
• 굴착장비 작업성 저하
• 공사기간 증가 가능성
• 보행자 안전확보 곤란
• 유지관리 공간 부족

이렇게 현장조건과 발생 가능한 문제를 연결해서 작성하는 것이 좋습니다.

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7. 현장사진은 어떻게 첨부할까?

현장사진은 실정보고에서 매우 중요한 자료입니다.

사진을 그냥 첨부하는 것보다 사진마다 설명을 넣어야 합니다.

예를 들어

사진 1 : 인도 폭 협소 현황

사진 2 : 기존 상수도관 매설위치

사진 3 : 하수관 및 통신시설 간섭구간

사진 4 : 변경 예정 차도구간

과 같이 작성합니다.

사진 위에는 화살표나 박스를 이용하여

기존 관로

지장물

변경 관로

등을 표시하면 이해하기 쉽습니다.

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8. 변경계획 작성방법

변경계획에서는

그래서 어떻게 시공할 것인가

를 명확하게 작성합니다.

예를 들어 다음과 같습니다.

 

기존 인도구간은 지하매설물의 간섭과 작업공간 부족으로 관로 시공이 곤란하므로 해당 구간의 상수도관로를 차도 측으로 이동하여 시공하고자 한다.

변경노선은 기존 지하매설물과의 이격거리, 굴착장비 작업공간, 차량 및 보행자 안전 등을 종합적으로 검토하여 선정하며, 변경에 따른 포장절단·철거·복구 및 관로공사 수량을 현장실측하여 설계변경에 반영하고자 한다.

 

중요한 것은

“변경한다.”

에서 끝나는 것이 아니라

왜 이 변경안이 적정한가

까지 설명하는 것입니다.

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9. 변경 전·후 비교표 작성

실정보고서에는 가능하면 변경 전·후 비교표를 넣는 것이 좋습니다.

구분	당초	변경	비공
관로 위치	인도	차도	노선변경
관종	PE관	PE관	동일
관경	D100	D100	동일
연장	500m	520m	+20m
굴착	450㎥	520㎥	+70㎥
ASP 절단	200m	650m	증가
포장복구	200㎡	850㎡	증가

 

이 표 하나만 잘 만들어도 검토자가 변경내용을 빠르게 파악할 수 있습니다.

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10. 수량산출은 어떻게 해야 할까?

변경되는 공종은 가능한 한 현장실측을 기준으로 수량을 산출합니다.

예를 들어 굴착량이라면

 

굴착량 = 굴착폭 × 굴착깊이 × 연장

 

으로 계산할 수 있습니다.

포장복구라면

 

포장복구량 = 복구폭 × 연장

 

등으로 산출합니다.

수량산출서에는

산식

규격

단위

위치

를 명확하게 표시하는 것이 좋습니다.

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11. 공사비 증감표 작성방법

변경수량이 결정되면 공사비 증감사항을 정리합니다.

공종	당초금액	변경금액	증감
관로공	20,000,000원	21,000,000원	+1,000,000원
터파기	5,000,000원	6,500,000원	+1,500,000원
포장철거	2,000,000원	4,500,000원	+2,500,000원
포장복구	5,000,000원	10,000,000원	+5,000,000원
합계	32,000,000원	42,000,000원	+10,000,000원

신규비목이 포함된 경우에는 해당 단가의 산출근거도 함께 첨부하는 것이 좋습니다.

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12. 신규비목이 발생했다면?

변경공사에 당초 계약내역에 없는 공종이 추가된다면 신규비목 해당 여부를 검토해야 합니다.

예를 들어

추가 소운반

새로운 자재

신규 안전시설

당초에 없던 별도 장비작업

등이 발생할 수 있습니다.

이 경우 실정보고서에는 다음과 같은 취지의 문구를 사용할 수 있습니다.

 

변경공사 시행에 따라 당초 계약내역서에 포함되지 않은 신규비목이 발생하므로 설계변경 당시를 기준으로 신규단가를 산출하고, 최종 적용단가는 관련 계약조건에 따른 단가협의 및 계약금액 조정절차를 통해 확정하고자 한다.

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13. 시공사 검토의견은 어떻게 작성할까?

실정보고에서 가장 중요한 부분 중 하나입니다.

검토의견에서는

현장여건

시공성

안전성

경제성

공정

등을 종합적으로 검토하여 변경안이 적정하다는 논리를 작성해야 합니다.

예를 들어 다음과 같습니다.

 

당초 계획된 인도구간은 기존 상수도관, 하수관, 전력 및 통신선로 등 지하매설물이 밀집되어 있고 인도 폭이 협소하여 관로 시공을 위한 작업공간 확보가 곤란한 것으로 확인되었다.

따라서 기존 지하매설물의 보호와 작업자의 안전 확보, 시공성 향상 및 원활한 공사 추진을 위하여 관로 시공위치를 인도에서 차도구간으로 변경하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

변경에 따른 포장절단·철거 및 복구, 교통안전시설 설치, 교통유도원 배치 등 관련 수량은 현장실측을 통해 산출하고 설계변경에 반영하고자 한다.

이런 구조로 작성하면 현장상황과 변경 필요성이 자연스럽게 연결됩니다.

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14. 좋은 검토의견의 구조

검토의견은 다음 네 단계로 작성하면 쉽습니다.

 

① 당초 설계의 문제점

↓

② 현장여건 확인

↓

③ 대안 검토

↓

④ 최종 변경안이 적정하다는 결론

 

단순히

“변경하는 것이 타당함.”

이라고 한 줄로 작성하는 것보다 변경안의 근거를 단계적으로 설명하는 것이 좋습니다.

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15. 실정보고서 전체 작성 예시

아래는 상수도 관로공사를 기준으로 한 간략한 작성 예시입니다.

실정보고 제목

현장여건에 따른 상수도관로 노선 변경 실정보고

1. 보고사유

본 공사 관로 시공구간에 대하여 현장조사 및 시공측량을 실시한 결과 당초 계획된 인도구간에 기존 상수도관, 하수관, 전력 및 통신시설 등이 밀집되어 있는 것으로 확인되었다.

또한 인도 폭이 협소하여 굴착장비 작업공간과 보행자 통행로를 동시에 확보하기 어려운 상황으로 당초 설계노선에 따른 시공이 곤란한 것으로 판단된다.

이에 기존 지하매설물 보호와 작업자의 안전 확보 및 시공성 향상을 위해 관로 위치를 차도 측으로 변경하여 시공하고자 실정보고한다.

2. 당초 설계현황

• 관종 : PE관
• 관경 : D100mm
• 시공위치 : 인도
• 연장 : 500m
• 평균 굴착깊이 : 1.45m

3. 현장여건 및 문제점

• 인도 폭 협소
• 기존 지하매설물 밀집
• 굴착장비 작업공간 부족
• 보행자 통행로 확보 곤란
• 기존 시설물 파손 가능성
• 작업자 안전성 확보 곤란

4. 변경계획

기존 지하매설물과의 간섭을 최소화하고 안전한 작업공간을 확보하기 위해 관로 시공위치를 인도에서 차도로 변경한다.

변경노선은 현장실측 및 기존 지하매설물 조사결과를 기준으로 결정하고, 이에 따른 굴착·되메우기·포장절단·철거 및 복구 등의 수량을 재산출하여 설계변경에 반영한다.

5. 검토의견

당초 인도구간은 기존 지하매설물 밀집 및 협소한 작업공간으로 인해 관로 시공 시 기존 시설물 파손과 작업자 안전사고 위험이 높은 것으로 판단된다.

따라서 기존 시설물 보호, 작업자의 안전 확보 및 원활한 공사 추진을 위해 관로 노선을 차도구간으로 변경하여 시공하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

변경에 따른 관련 공종의 수량 증감사항은 현장실측을 통해 확정하고 관련 계약조건에 따라 설계변경에 반영하고자 한다.

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16. 실정보고 첨부자료 목록

실정보고서에는 다음 자료를 첨부하면 좋습니다.

첨부 1. 변경 전·후 위치도

첨부 2. 현장사진

첨부 3. 변경 전·후 도면

첨부 4. 수량산출서

첨부 5. 공사비 증감내역서

첨부 6. 신규단가 산출서

첨부 7. 지하매설물 조사자료

첨부 8. 시공측량 성과자료

첨부 9. 관련 협의자료 및 회의록

현장상황에 따라 필요한 자료만 선택하여 첨부하면 됩니다.

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17. 발주처가 자주 보완 요구하는 사항

실정보고를 제출하면 다음과 같은 보완요청이 자주 발생할 수 있습니다.

“변경사유가 명확하지 않습니다.”

현장사진과 설계도면을 비교하여 구체적인 변경원인을 설명합니다.

“다른 시공방법은 검토했습니까?”

가능한 대안을 비교한 자료를 추가합니다.

“수량산출 근거가 부족합니다.”

산식과 현장실측 자료를 첨부합니다.

“공사비가 왜 증가합니까?”

변경 전·후 공종별 증감표를 작성합니다.

“신규단가 근거가 부족합니다.”

품셈, 가격자료, 노임 및 기계경비 등의 근거를 첨부합니다.

“왜 이 변경안이 가장 적정합니까?”

시공성·안전성·경제성·공정 등을 비교하여 검토의견을 보완합니다.

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18. 실정보고 작성 시 피해야 할 표현

실정보고서는 가능한 한 객관적인 표현을 사용하는 것이 좋습니다.

예를 들어

“시공하기 너무 힘듭니다.”

보다는

“작업공간이 협소하여 굴착장비 작업반경 및 근로자 안전통로 확보가 곤란하다.”

라고 작성하는 것이 좋습니다.

또한

“이 방법이 제일 좋습니다.”

보다는

“현장여건, 시공성 및 안전성을 종합적으로 검토한 결과 본 변경안이 적정한 것으로 판단된다.”

라고 작성하는 것이 문서에 적합합니다.

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19. 실정보고 작성 전 체크리스트

실정보고를 제출하기 전에 다음 항목을 확인해 보세요.

□ 변경사유가 명확한가?

□ 당초 설계내용이 표시되어 있는가?

□ 현장조건이 구체적으로 설명되어 있는가?

□ 현장사진이 첨부되어 있는가?

□ 변경방법이 명확한가?

□ 다른 대안을 검토했는가?

□ 변경 전·후 도면이 있는가?

□ 변경수량 산출근거가 있는가?

□ 공사비 증감내역이 있는가?

□ 신규비목 여부를 확인했는가?

□ 신규단가 산출근거가 있는가?

□ 최종 검토의견이 명확한가?

□ 관련 첨부자료가 본문과 일치하는가?

이 정도만 확인해도 실정보고서의 완성도를 상당히 높일 수 있습니다.

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20. 실무 핵심 정리

실정보고서를 잘 작성하는 핵심은 글을 길게 쓰는 것이 아닙니다.

다음 흐름이 명확해야 합니다.

 

당초 설계는 어떻게 되어 있었는가?

↓

실제 현장은 어떻게 다른가?

↓

무슨 문제가 발생하는가?

↓

어떤 방법으로 변경할 것인가?

↓

왜 그 방법이 적정한가?

↓

수량과 공사비는 얼마나 변하는가?

↓

어떤 근거자료가 있는가?

이 일곱 가지 질문에 답할 수 있다면 실정보고의 기본구조는 대부분 완성됐다고 볼 수 있습니다.

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21. 관련 법령 및 공식자료

지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제22조

지방자치단체 발주공사에서 설계변경 등에 따른 계약금액 조정의 기본 근거입니다.

설계변경, 물가변동 및 그 밖의 계약내용 변경으로 계약금액을 조정할 필요가 있는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계약금액을 조정하도록 규정하고 있습니다.

따라서 실정보고를 통해 관로 위치 변경, 공법 변경, 추가공종, 수량 증감 등이 확인되고 이에 따라 공사비가 변경되는 경우에는 관련 절차에 따라 설계변경 및 계약금액 조정 여부를 검토해야 합니다.

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지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제74조

설계변경으로 인한 계약금액 조정의 핵심 기준입니다.

공사계약에서 설계변경으로 공사량의 증감이 발생한 경우에는 해당 계약금액을 조정하도록 규정하고 있습니다.

따라서 실정보고 승인을 통해 변경공사의 필요성이 인정되었다고 하더라도 공사량과 계약금액이 변경된다면 별도의 설계변경 및 계약금액 조정 절차가 필요할 수 있습니다.

즉,

실정보고 승인

출처 입력

과

설계변경에 따른 계약금액 조정

출처 입력

은 각각의 문서 내용과 계약절차를 구분하여 확인해야 합니다.

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지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제73조

이번 글에서 가장 중요한 법적 기준입니다.

「지방계약법 시행규칙」 제73조에서는 설계변경이 필요한 경우 원칙적으로

설계변경이 필요한 부분의 시공 전에 설계변경을 완료

출처 입력

하도록 규정하고 있습니다.

따라서 단순히 실정보고 결재를 받았다는 이유만으로 모든 변경공사를 바로 시행할 수 있다고 일률적으로 판단해서는 안 됩니다.

실정보고 승인문서에서 변경공사의 시행 여부, 승인범위, 수량, 공사비 및 후속 설계변경 조건 등을 확인하고 해당 공사의 계약조건과 발주기관의 지시내용을 함께 검토해야 합니다.

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긴급한 경우 설계변경 완료 전 우선시공

「지방계약법 시행규칙」 제73조에서는 예외도 규정하고 있습니다.

공정이행이 지연되어 품질저하가 우려되는 등 긴급하게 공사를 수행할 필요가 있는 경우에는 지방자치단체의 장 또는 계약담당자가 계약상대자와 협의하여

설계변경 시기 등을 명확히 정하고

설계변경 완료 전에

우선 시공

하도록 할 수 있습니다.

따라서 설계변경 전에 시공해야 하는 경우에는 단순한 현장 판단이나 구두지시에 의존하기보다 변경사유, 시공범위, 설계변경 시기 및 우선시공에 관한 발주기관의 적정한 지시·협의 내용을 문서로 남기는 것이 중요합니다.

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실정보고 승인과 우선시공은 구분해서 확인

실정보고가 승인되었다고 하여 그 자체만으로 항상 「지방계약법 시행규칙」 제73조에서 말하는 설계변경 완료 전 우선시공 요건을 충족한다고 단정하기는 어렵습니다.

따라서 승인문서에서 다음 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

• 변경 필요성만 승인한 것인지
• 변경공사의 시행까지 승인한 것인지
• 설계변경 반영을 조건으로 승인한 것인지
• 우선시공에 관한 내용이 포함되어 있는지
• 공사비와 단가까지 확정한 것인지
• 공사비는 추후 별도 검토하도록 한 것인지
• 신규비목의 단가는 별도 협의하도록 한 것인지

즉, 문서의 제목이 ‘실정보고 승인’이라는 사실보다 실제 승인내용과 조건이 무엇인지가 중요합니다.

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지방계약법 시행령 제74조 제4항 제1호

설계변경으로 기존 계약비목의 공사량이 증가하거나 감소하는 경우의 단가 적용기준입니다.

증감된 공사량에는 원칙적으로 산출내역서상의 계약단가를 적용합니다.

다만 계약단가가 예정가격단가보다 높은 경우로서 물량이 증가하는 경우에는 그 증가된 물량에 예정가격단가를 적용합니다.

따라서 실정보고 승인 후 실제 시공수량이 변경되는 경우에는 변경 전·후 수량을 확인하여 기존비목의 증감수량을 정확하게 산출해야 합니다.

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지방계약법 시행령 제74조 제4항 제2호

계약단가가 없는 신규비목이 발생하는 경우의 단가결정 기준입니다.

신규비목의 단가는 원칙적으로

 

설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가 × 낙찰률

출처 입력

로 결정합니다.

따라서 실정보고에서 새로운 공종이 승인되었다고 하더라도 그 사실만으로 신규비목의 최종 계약단가가 확정되었다고 단정해서는 안 됩니다.

신규비목 해당 여부와 단가산출 근거를 검토하고 관련 계약규정에 따라 최종 적용단가를 결정해야 합니다.

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지방계약법 시행령 제74조 제4항 제3호

발주기관이 설계변경을 요구하거나 계약상대자에게 책임 없는 사유로 설계변경하는 경우의 협의단가에 관한 핵심 기준입니다.

이 경우 증가된 물량 또는 신규비목의 단가는

설계변경 당시 산정단가 × 낙찰률

～

설계변경 당시 산정단가

출처 입력

범위에서 계약당사자가 협의하여 결정합니다.

협의가 이루어지지 않는 경우에는 관련 법령에서 정한 산식에 따라 결정합니다.

따라서 실정보고 단계에서 신규비목이 확인되었다면 가능한 한 시공 전에

• 신규비목 여부
• 설계변경 발생원인
• 계약상대자의 귀책 여부
• 설계변경 당시 산정단가
• 낙찰률
• 협의단가 적용 여부

등을 검토하여 단가 관련 분쟁을 줄이는 것이 중요합니다.

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실정보고 예상금액과 최종 계약금액의 구분

실정보고서에는 변경공사의 타당성과 예산규모를 검토하기 위해 예상공사비가 포함될 수 있습니다.

그러나 실정보고서에 기재된 예상금액이 항상 최종 계약금액과 동일하다고 단정할 수는 없습니다.

최종 계약금액은 변경도면, 실제 인정수량, 기존 계약단가, 신규비목 단가, 협의단가 적용 여부 및 제경비 등을 검토하여 관련 계약규정에 따라 조정해야 합니다.

따라서 실정보고 단계에서 단가가 확정되지 않았다면 다음과 같이 구분하여 작성하는 방법을 검토할 수 있습니다.

“상기 공사비는 실정보고 검토를 위한 예상금액이며, 최종 적용수량 및 신규비목 단가는 관련 계약조건에 따른 설계변경 및 계약금액 조정절차를 거쳐 확정한다.”

출처 입력

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행정안전부 「지방자치단체 입찰 및 계약집행기준」

지방자치단체 발주공사의 실정보고 이후 설계변경 절차를 검토할 때 반드시 함께 확인해야 하는 계약예규입니다.

특히 공사계약 일반조건에서는 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 설계서의 정의
• 설계서의 오류·누락 및 상호 모순
• 설계서와 현장상태가 다른 경우
• 발주기관 필요에 따른 설계변경
• 설계변경 절차
• 계약상대자의 통지
• 공사감독자의 확인
• 변경내용의 결정
• 설계변경에 따른 계약금액 조정
• 계약상대자의 책임 여부

따라서 실정보고서를 작성할 때부터 왜 설계변경이 필요한지와 변경원인이 누구에게 있는지를 객관적인 자료로 남기는 것이 중요합니다.

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국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 제19조

국가기관 발주공사의 설계변경 등에 따른 계약금액 조정의 기본 근거입니다.

설계변경, 물가변동 및 그 밖의 계약내용 변경으로 계약금액을 조정할 필요가 있는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 계약금액을 조정하도록 규정하고 있습니다.

따라서 국가기관 발주공사에서는 지방계약법이 아니라 국가계약법과 관련 계약예규를 기준으로 검토해야 합니다.

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국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제65조

국가계약 공사의 설계변경으로 인한 계약금액 조정의 핵심 기준입니다.

설계변경으로 공사량이 증감하는 경우 계약금액 조정방법과 기존비목 및 신규비목의 단가결정 방법 등을 규정하고 있습니다.

따라서 국가계약 공사의 실정보고가 승인된 경우에도 실제 계약금액 변경이 발생한다면 시행령 제65조 및 해당 계약조건에 따른 설계변경과 계약금액 조정절차를 확인해야 합니다.

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국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 제74조의2

국가계약 공사에서 설계변경 완료 전 시공 여부를 판단할 때 중요한 규정입니다.

설계변경은 원칙적으로

설계변경이 필요한 부분의 시공 전에 완료

출처 입력

하여야 합니다.

다만 공정이행 지연으로 품질저하가 우려되는 등 긴급하게 공사를 수행할 필요가 있는 경우에는 계약상대자와 협의하여 설계변경 시기 등을 명확하게 정하고 설계변경 완료 전에 우선 시공하게 할 수 있습니다.

따라서 국가계약에서도 원칙은 선 설계변경, 후 시공이며, 긴급한 경우에는 법령에서 정한 예외절차를 확인해야 합니다.

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기획재정부 계약예규 「공사계약일반조건」

국가기관 발주공사의 설계변경 실무에서 함께 확인해야 하는 세부 계약조건입니다.

특히 다음 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

• 설계서의 오류·누락
• 설계서와 현장상태의 상이
• 발주기관 필요에 따른 설계변경
• 설계변경 절차
• 설계변경으로 인한 계약금액 조정
• 신규비목 단가결정
• 계약상대자에게 책임 없는 설계변경

따라서 국가계약 공사 역시 실정보고 승인문서만 확인하는 것이 아니라 해당 공사에 적용되는 공사계약일반조건과 계약특수조건을 함께 확인해야 합니다.

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건설사업관리 및 공사감독 관련 기준

건설사업관리 대상공사의 경우에는 관련 법령 및 국토교통부의 건설사업관리 업무기준과 해당 용역의 과업내용서 등을 함께 확인해야 합니다.

건설사업관리기술인은 현장여건 변경, 설계변경 필요성, 수량 및 시공방법 등에 대한 기술적 검토를 수행할 수 있으나, 건설사업관리단의 검토 또는 확인 자체가 항상 계약담당자의 계약금액 변경 권한과 동일한 것은 아닙니다.

따라서

시공사 실정보고 → 건설사업관리단 검토 → 발주청 확인·결정 → 설계변경 → 계약금액 조정

출처 입력

과정에서 각 주체의 권한을 해당 공사의 계약문서와 발주기관 내부규정에 따라 확인하는 것이 중요합니다.

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변경공사 증빙자료의 중요성

설계변경 전 우선시공이 불가피한 경우에는 추후 변경수량과 공사비를 확인할 수 있도록 객관적인 증빙자료를 확보하는 것이 중요합니다.

특히 상수도 관로공사처럼 시공 후 확인하기 어려운 공종은 다음 자료를 관리하는 것이 좋습니다.

• 변경 전·중·후 현장사진
• 위치 및 측점
• 시공측량 성과
• 실제 굴착폭·깊이·연장
• 관로 부설연장
• 되메우기 및 다짐수량
• 포장철거·복구면적
• 장비 투입기록
• 작업일보
• 공사감독자 또는 건설사업관리기술인 확인자료
• 발주기관 지시·승인문서
• 변경도면 및 준공도면

이러한 자료는 최종 설계변경 수량과 계약금액을 확인하는 중요한 근거자료가 될 수 있습니다.

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22. 한 문장으로 정리하면

“건설공사에서 실정보고가 승인되었다고 하여 그 자체만으로 설계변경과 계약금액 조정까지 모두 완료되었다고 볼 수 있는 것은 아니며, 원칙적으로 설계변경이 필요한 부분은 시공 전에 설계변경 절차를 완료하여야 하고, 긴급한 사유로 설계변경 완료 전에 우선시공이 필요한 경우에는 관련 법령에 따라 발주기관과 계약상대자가 설계변경 시기 등을 명확히 협의하여 처리해야 하며, 변경공사 시행 후에는 실제 시공수량·변경도면·기존단가·신규비목 및 협의단가 등을 확인하여 최종 설계변경과 계약금액 조정 절차까지 완료해야 한다.”

출처 입력

※ 특히 ‘실정보고 승인 = 무조건 선시공 가능’ 또는 ‘실정보고 승인금액 = 최종 계약금액’으로 단정해서는 안 됩니다. 승인문서의 구체적인 내용, 승인권자의 권한, 계약조건 및 후속 설계변경 조건을 확인해야 합니다.

※ 실제 적용 시에는 해당 공사가 국가계약인지 지방계약인지, 발주기관의 내부규정, 공사계약 일반조건·특수조건, 건설사업관리 과업내용서 및 승인문서의 내용을 함께 확인하시기 바랍니다.

 

 

마무리

건설공사 실정보고서는 향후 설계변경과 계약금액 조정으로 이어질 수 있는 중요한 현장문서입니다.

따라서 단순히

“현장여건이 좋지 않아 변경하고자 합니다.”

라고 작성하기보다는

당초 설계 → 실제 현장조건 → 문제점 → 변경방안 → 변경근거 → 수량 → 공사비

가 논리적으로 연결되도록 작성하는 것이 중요합니다.

특히 설계변경으로 공사비가 증가하는 경우에는 변경 전·후 도면, 현장사진, 수량산출서 및 단가산출서 등 객관적인 자료를 충분히 확보해야 합니다.

결국 좋은 실정보고서는 검토자가 문서를 읽고

“왜 변경해야 하는지, 무엇을 변경하는지, 얼마가 변경되는지”

를 바로 이해할 수 있는 문서입니다.

 

 

 

현행 「지방계약법 시행규칙」 제73조는 설계변경이 필요한 부분의 시공 전에 설계변경을 완료하는 것을 원칙으로 하고, 긴급한 경우 계약상대자와 설계변경 시기 등을 명확히 정해 우선시공할 수 있도록 규정합니다. 법률지식포털

또한 현재 「건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침」은 2026년 7월 8일 시행, 국토교통부고시 제2026-360호입니다. 이 지침은 발주청·시공자·설계자·건설사업관리사업자 및 건설사업관리기술인의 업무수행 방법과 절차를 규정하는 공식 자료이므로, 건설사업관리 대상 현장의 실정보고 근거로 함께 제시하면 좋습니다. 법률지식포털

공식 원문은 국가법령정보센터 「지방계약법 시행규칙」과 국가법령정보센터 「건설공사 사업관리방식 검토기준 및 업무수행지침」에서 확인할 수 있습니다.

 

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다음 게시글 예고

다음 글에서는

「상수도 관로 노선변경 실정보고 작성방법｜인도→차도 변경 실제 예시」

를 다뤄보겠습니다.

특히 실제 상수도 관망정비공사를 기준으로

인도 폭 협소

기존 상·하수도관 간섭

전력·통신선로 간섭

차도구간 노선변경

ASP 절단·철거·복구 물량 증가

교통안전시설 및 신호수 검토

변경 전·후 수량표

실정보고 본문 전체 예시

까지 바로 사용할 수 있는 형식으로 정리해 보겠습니다.

※ 본 글은 일반적인 건설공사 실무 이해를 위한 작성 예시입니다. 실제 실정보고 및 설계변경은 해당 공사의 설계도서, 계약조건, 발주기관 지침 및 승인절차를 확인하여 작성하시기 바랍니다.