건설공사 설계변경 신규단가 산정방법｜낙찰률·협의단가 계산까지 총정리

건설공사 설계변경 신규단가 산정방법｜낙찰률·협의단가 계산까지 총정리

 

건설공사를 진행하다 보면 당초 계약내역서에 없던 새로운 공종이 발생하는 경우가 있습니다.

예를 들어 현장여건 때문에 새로운 자재를 사용하거나 시공방법이 변경되어 기존 계약내역서로는 단가를 적용하기 어려운 경우입니다.

이때 실무자가 가장 많이 고민하는 것이 바로 신규비목의 단가를 얼마로 적용해야 하는가입니다.

특히 설계변경에서는 단순히 새로운 단가를 산출하는 것으로 끝나는 것이 아니라 설계변경 사유와 책임 소재에 따라 낙찰률 적용 또는 협의에 의한 단가 결정방식이 달라질 수 있습니다.

이번 글에서는 건설공사 설계변경 시 신규비목이 무엇인지부터 신규단가 산정방법, 낙찰률 적용, 협의단가 및 실제 계산사례까지 알아보겠습니다.

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1. 신규비목이란?

신규비목을 판단하기 위해서는 먼저 계약 산출내역서에 해당 품목 또는 비목이 있는지 확인해야 합니다.

국가계약의 「공사계약일반조건」에서는 산출내역서에 없는 품목 또는 비목을 신규비목으로 보고 있으며, 동일한 품목이라도 성능이나 규격 등이 다른 경우도 포함하고 있습니다.

따라서 단순히 공종 명칭이 비슷하다고 해서 기존 계약단가를 그대로 적용해서는 안 됩니다.

예를 들어 당초 계약내역서에 특정 규격의 관 또는 구조물이 있는데 설계변경으로 성능이나 규격이 다른 제품을 적용해야 한다면 신규비목 해당 여부를 검토할 필요가 있습니다.

신규비목 판단의 핵심은 다음과 같습니다.

계약 산출내역서 확인 → 동일 품목·비목 존재 여부 확인 → 성능·규격 비교 → 신규비목 여부 결정

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2. 기존비목과 신규비목은 어떻게 구분할까?

설계변경을 검토할 때 가장 먼저 해야 할 일은 기존비목인지 신규비목인지 구분하는 것입니다.

기존비목

당초 산출내역서에 동일한 품목·규격의 계약단가가 존재하고 설계변경으로 수량만 증가하거나 감소하는 경우입니다.

예를 들어 계약내역에 어떤 규격의 관 부설이 1,000m 반영되어 있었는데 설계변경으로 동일 규격 관의 시공물량이 1,200m가 되었다면 우선 기존비목의 물량 증가에 해당하는지를 검토합니다.

신규비목

반면 다음과 같은 경우에는 신규비목 여부를 검토합니다.

• 산출내역서에 해당 품목 또는 비목 자체가 없는 경우
• 동일 품목이라도 성능이나 규격이 다른 경우
• 설계변경으로 새로운 공종이 발생한 경우

따라서 '계약내역에 비슷한 공종이 있다'는 이유만으로 기존 계약단가를 적용하기보다 품명·규격·성능과 실제 시공내용을 함께 비교해야 합니다.

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3. 신규단가는 어느 시점을 기준으로 산정할까?

신규단가에서 중요한 개념 중 하나가 설계변경 당시의 단가입니다.

국가계약의 공사계약일반조건은 신규비목 단가를 설계변경 당시를 기준으로 산정하도록 규정하면서 설계변경 당시의 시점도 구체적으로 정하고 있습니다.

설계도면 변경이 필요한 경우에는 변경도면을 발주기관이 확정한 때, 도면 변경이 필요하지 않은 경우에는 계약당사자가 설계변경을 문서로 합의한 때 등이 기준이 됩니다.

따라서 신규단가를 산정할 때 무조건 최초 계약 당시의 자재비나 노임을 적용한다고 생각해서는 안 됩니다.

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4. 신규단가는 어떻게 산정할까?

신규비목으로 판단되었다면 설계변경 당시를 기준으로 적정한 단가를 산정해야 합니다.

실무에서는 해당 공종의 특성에 따라 다음과 같은 자료를 검토하게 됩니다.

재료비 + 노무비 + 경비

를 기본으로 하여 표준품셈, 시장가격·가격자료, 적정한 견적자료 및 해당 공사의 계약조건 등을 검토해 단가를 구성합니다.

예를 들어 신규 공종의 직접공사비가 다음과 같이 산출됐다고 가정해 보겠습니다.

재료비 : 55,000원
노무비 : 30,000원
경비 : 15,000원

그러면 직접적인 산정단가는

55,000 + 30,000 + 15,000 = 100,000원

이 됩니다.

다만 이것이 곧바로 최종 계약 적용단가가 되는 것은 아닙니다.

누구의 사유로 설계변경이 발생했는지에 따라 다음 단계의 단가 결정방식이 달라지기 때문입니다.

 

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5. 신규단가에 낙찰률을 적용하는 경우

국가계약의 「공사계약일반조건」 제20조에서는 일반적인 신규비목의 경우 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가에 낙찰률을 곱한 금액으로 하도록 규정하고 있습니다.

예를 들어,

설계변경 당시 산정단가 = 100,000원

낙찰률 = 88%

이라면,

100,000원 × 0.88 = 88,000원

따라서 신규비목 적용단가는 88,000원이 됩니다.

여기서 낙찰률은 예정가격에 대한 낙찰금액 또는 계약금액의 비율을 의미합니다.

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6. 발주기관 요구 또는 계약상대자 책임 없는 사유라면?

신규단가 실무에서 특히 중요한 부분입니다.

발주기관이 설계변경을 요구하거나 계약상대자의 책임 없는 사유로 설계변경이 발생한 경우에는 단순히 산정단가에 낙찰률을 곱한 금액으로만 결정하는 방식과 다릅니다.

국가계약 공사계약일반조건에서는 이러한 경우 증가된 물량 또는 신규비목에 대해

① 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가

와

② 그 단가에 낙찰률을 곱한 금액

사이의 범위에서 계약당사자가 근거자료를 제시하고 협의하여 결정하도록 하고 있습니다.

예를 들어,

설계변경 당시 산정단가가 100,000원, 낙찰률이 88%라면

낙찰률 적용금액은

100,000원 × 88% = 88,000원

입니다.

따라서 협의 가능한 범위는

88,000원 ~ 100,000원

이 됩니다.

이 범위에서 발주기관과 계약상대자가 각자의 단가기준과 근거자료를 제시하여 협의하게 됩니다.

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7. 협의가 성립되지 않는다면?

그렇다면 발주기관과 계약상대자가 단가에 합의하지 못하면 어떻게 될까요?

국가계약 공사계약일반조건에서는 협의가 이루어지지 않는 경우 설계변경 당시 산정단가와 그 단가에 낙찰률을 곱한 금액을 합한 금액의 50%, 즉 두 금액의 산술평균에 해당하는 금액으로 정하도록 하고 있습니다.

앞의 사례를 그대로 적용하면,

산정단가 = 100,000원

낙찰률 적용단가 = 88,000원

따라서

(100,000원 + 88,000원) ÷ 2 = 94,000원

이 됩니다.

즉 협의가 성립되지 않을 경우 이 사례의 적용단가는 94,000원입니다.

여기서 중요한 점은 협의단가를 무조건 산술평균으로 정하는 것이 아니라는 것입니다.

우선 당사자 간 성실한 협의가 원칙이고, 협의가 이루어지지 않는 경우에 위 기준이 적용된다는 점을 구분해야 합니다.

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신규단가 적용방법을 그림으로 정리하면 다음과 같습니다.  

▲ 설계변경 신규비목·신규단가·협의단가 산정 흐름도

8. 계산사례로 한 번에 이해하기

설계변경으로 신규 공종이 발생했다고 가정해 보겠습니다.

조건

설계변경 당시 산정단가 : 100,000원/㎥
낙찰률 : 88%
신규물량 : 500㎥

CASE 1. 일반적인 신규비목

100,000원 × 88% = 88,000원/㎥

500㎥를 적용하면

88,000원 × 500㎥ = 44,000,000원

CASE 2. 발주기관 요구 또는 계약상대자의 책임 없는 사유

단가 협의범위는

88,000원 ~ 100,000원

입니다.

예를 들어 협의를 통해 96,000원/㎥로 결정했다면

96,000원 × 500㎥ = 48,000,000원

입니다.

CASE 3. 협의가 이루어지지 않은 경우

(100,000원 + 88,000원) ÷ 2 = 94,000원/㎥

따라서

94,000원 × 500㎥ = 47,000,000원

이 됩니다.

같은 신규비목이라도 설계변경의 발생 사유와 단가 결정방식에 따라 공사금액이 달라질 수 있다는 점을 확인할 수 있습니다.

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9. 기존비목의 물량 증가와 신규비목을 혼동하지 말자

설계변경에서 자주 혼동하는 부분입니다.

계약내역에 이미 존재하는 공종의 물량이 증가한 것과 계약내역에 없는 신규비목이 발생한 것은 구분해야 합니다.

국가계약의 일반적인 기준에서는 증감된 공사량의 단가는 계약단가를 적용합니다.

다만 계약단가가 예정가격단가보다 높은 상태에서 물량이 증가하는 경우 증가물량에는 예정가격단가를 적용하도록 하는 등의 별도 규정이 있습니다.

또한 발주기관 요구 또는 계약상대자의 책임 없는 사유에 의한 증가물량이라면 앞에서 설명한 협의방식이 적용될 수 있습니다.

따라서 설계변경 내역서를 작성할 때에는 먼저

기존비목 수량 증감 / 신규비목 발생

을 구분하는 것이 중요합니다.

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10. 표준시장단가 공사는 별도로 확인해야 한다

모든 신규비목을 동일한 방법으로 계산할 수 있는 것은 아닙니다.

국가계약 공사계약일반조건에서는 표준시장단가가 적용된 공사에 대해서도 별도의 단가조정 기준을 두고 있습니다.

예정가격 산정 시 표준시장단가가 적용된 공사의 증가물량이나 신규비목을 표준시장단가로 산정하려는 경우에는 설계변경 당시 기준의 표준시장단가 적용 여부를 검토해야 합니다.

따라서 신규단가 검토 시에는 먼저 해당 공종이 표준품셈 방식인지, 표준시장단가 적용대상인지 확인하는 것이 좋습니다.

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11. 신규단가 산정자료는 무엇을 준비해야 할까?

실정보고나 설계변경을 올릴 때 단순히 신규단가 산출서 한 장만 제출하기보다는 단가의 근거를 확인할 수 있도록 자료를 구성하는 것이 좋습니다.

실무적으로는 다음 자료를 준비해 두면 도움이 됩니다.

• 신규비목 단가산출서
• 일위대가 또는 단가산출 근거
• 적용 표준품셈
• 노임단가 자료
• 자재가격 근거자료
• 장비가격 및 기계경비 산출자료
• 견적서 및 가격조사 자료
• 당초·변경 도면
• 수량산출서
• 설계변경 사유서
• 현장사진
• 계약내역서
• 낙찰률 확인자료
• 협의단가 검토자료

특히 협의단가를 적용하려면 왜 해당 설계변경이 발주기관 요구 또는 계약상대자의 책임 없는 사유인지 설명할 수 있는 자료가 중요합니다.

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12. 실무에서 자주 하는 실수

첫째, 신규비목이면 무조건 낙찰률을 적용한다?

그렇지 않습니다.

발주기관 요구 또는 계약상대자의 책임 없는 사유에 해당하면 협의에 의한 단가 결정 규정을 검토해야 합니다.

둘째, 협의단가는 무조건 평균단가다?

이것도 정확하지 않습니다.

원칙은 정해진 범위에서 당사자 간 협의이고, 협의가 이루어지지 않는 경우 산술평균 방식이 적용됩니다.

셋째, 비슷한 공종이 있으면 기존단가를 적용한다?

품목 명칭만 비교해서 판단해서는 안 됩니다.

동일 품목이라도 성능이나 규격 등이 다르면 신규비목에 포함될 수 있으므로 계약 산출내역서와 변경 내용을 구체적으로 비교해야 합니다.

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13. 신규단가 검토 순서

현장에서 신규단가가 발생했다면 다음 순서로 검토하면 이해하기 쉽습니다.

① 계약 산출내역서 확인

↓

② 기존비목인지 신규비목인지 판단

↓

③ 설계변경 발생 사유 확인

↓

④ 계약상대자의 책임 여부 확인

↓

⑤ 설계변경 당시 기준으로 단가 산정

↓

⑥ 낙찰률 적용 또는 협의대상 판단

↓

⑦ 단가산출서 및 근거자료 작성

↓

⑧ 발주기관 협의

↓

⑨ 설계변경 및 계약금액 조정

이 과정에서 특히 중요한 것은 ③ 변경사유와 ④ 책임소재입니다.

이 두 가지에 따라 신규단가 적용방법이 달라질 수 있기 때문입니다.

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14. 핵심만 정리하면

건설공사 설계변경에서 신규단가를 산정할 때에는 단순히 '새로운 공종 × 낙찰률'로 생각해서는 안 됩니다.

먼저 신규비목에 해당하는지 확인하고, 설계변경의 원인과 책임소재를 판단한 다음 적용단가를 결정해야 합니다.

일반적인 신규비목

→ 설계변경 당시 산정단가 × 낙찰률

발주기관 요구 또는 계약상대자 책임 없는 사유

→ 설계변경 당시 산정단가와 낙찰률 적용단가 사이에서 협의

협의가 이루어지지 않는 경우

→ 두 금액을 합한 금액의 50%

이 구조를 기억해 두면 신규단가 검토가 훨씬 쉬워집니다.

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마무리

건설공사의 설계변경에서 신규단가는 계약금액과 직접 연결되는 중요한 부분입니다.

특히 같은 신규비목이라도 누구의 책임으로 설계변경이 발생했는지에 따라 낙찰률 적용과 협의단가 적용 여부가 달라질 수 있기 때문에 설계변경 사유를 명확하게 정리하는 것이 중요합니다.

실무에서는 신규단가 산출서뿐만 아니라 현장사진, 변경도면, 수량산출서, 품셈, 견적자료 및 변경사유를 함께 준비해 두는 것이 좋습니다.

또한 국가계약과 지방계약은 적용 규정을 구분해야 하므로 해당 공사의 계약형태와 계약문서를 먼저 확인하시기 바랍니다.

다음 글에서는 **「설계변경 협의단가란? 협의율 산정방법과 실제 계산사례」**를 자세히 정리해 보겠습니다.

※ 이 글은 건설공사 계약업무의 이해를 돕기 위한 실무 참고자료입니다. 실제 계약금액 조정 시에는 해당 공사의 국가계약·지방계약 여부, 계약조건, 특수조건 및 설계변경 당시 적용되는 최신 규정을 반드시 확인하시기 바랍니다.